꿈꾸는 창업노트 -since 2009-

첫째, 계약은 체결한 내용대로 법적인 효력이 발생하므로 매우 간단한 사항이라도 위반한 쪽이 책임을 져야 한다.

그러므로 계약하기 전에 여러 가지 사항을 살펴보고 계약내용에 대하여 문제가 없도록 작성하여야 한다.

도장 찍는 순간에 효력이 발생하는 계약은 보통 부동산중개인 입회 하에 건물주와 이루어지며 계약서 작성은 건물주, 기존 임차인, 본인 입회 하에 부동산중개인이 작성한다.

계약금은 총 계약금액의 10% 정도이다.

그러나 특별히 계약금의 성격을 규정하지 않으면 계약금은 해약금이 되어 임차인은 계약금을 포기하고 임대인은 계약금의 배액을 돌려주고 해약할 수도 있다.

둘째, 중도금은 계약이행의 착수금으로 중도금 지급 후에는 일방적인 해약은 불가능하다.

중도금과 잔금 날짜는 양자 합의하에 결정하며 중도금은 가능한 소액을 그리고 중개수수료는 잔금일에 주는 것이 현명하다.

셋째, 잔금을 치르는 날 준비해야 할 것은 잔금, 중개수수료, 주민 등록증, 도장 등이며 기존 임차인에게 지불하는 권리금은 잔금 날 당일까지 미납된 각종 공과금(전기, 수도, 가스 등)의 예상금액만큼 제외하고 지불하며 후에 영수증이 발급되었을 때 정확하게 계산한다.

권리양도 계약은 기존의 영업주와 하는 계약으로 권리금과 기존의 시설물에 대하여 양도, 양수하는 계약으로 계약 시 주의할 점은 다음과 같다.

1. 시설물, 집기, 비품 등 양수/양도할 물품을 가능하면 세부적으로 조사하여 계약서 상에 명시한다.

보통 구두 상으로 “이거 다 두고 가실거죠?” 하는 식으로 양수/양도할 물품 등을 언급하는 경우가 대부분인데 그럴 경우 알게 모르게 기존 영업주가 점포를 뺄 때 하나 둘 씩 그냥 가져가는 경우가 많다.

수저 몇 개, 그릇 몇 개 일체, 의·탁자 일체, 주방기기 일체, TV, 냉장고 등 되도록이면 세부적으로 명기한다.

아무리 작은 것이라도 영업하는데 필요한 것이라면 기존 영업주가 가져갈 경우 본인이 직접 사야 한다.

불필요한 지출을 최대한 줄여야 할 것이다.

2. 업종에 따라 인·허가, 신고 등 증서가 필요한 업종일 경우 반드시 인·허가증을 반납받아야 한다.

예를 들어 외식업을 인수하여 운영하는 경우, 요식업협회에서 실시하는 위생교육을 받고 그 위생교육필증을 가지고 구청에 가서 영업신고증 등을 받아야 한다.

구청 등에서 이 영업신고증이나 영업허가증을 받을 때 기존의 영업주가 받았던 영업신고 또는 허가증을 반드시 반납을 하고 새로 발급을 받아야 하기 때문에 만약 기존 영업주에게서 이 증서를 제대로 받지 않았을 경우, 본인이 그 점포에서 영업허가 또는 신고증을 발급받지 못해 영업을 할 수 없는 경우가 생길 수 있다.

그러기 때문에 반드시 기존의 영업주에게서 영업에 관한 인·허가, 신고증 등 증서를 반드시 받아두어야 한다.

부동산 계약은 법률행위로서 임대인과 임차인의 승낙의사의 일치가 이루어지면 성립되는 것으로 이를 증거로 남기기 위하여 서면으로 계약서를 작성하게 되는데 계약서의 기재내용 중 임대차 목적물의 표시, 대금의 액수, 지불방법(계약금, 중도금, 잔금), 지불시기, 임대인 임차인 및 중개업자의 인적사항, 목적물의 명도시기, 기타 특약사항 등은 필수 기재사항이며 아래 내용을 자세히 살펴보고 계약하는 지혜가 필요하다.

1. 건물주와 직접계약하여 건물주 명의로 작성

2. 임대료 확정 시 지급 기준일 명시

3. 임대기간 확인(임대차보호법 기준)

4. 임차보증금 / 월세 인상폭 / 월세 계산방법 기재

5. 계약만기 시 보증금 변제사항

6. 계약연장 / 해약에 관한 사항의 공정성

7. 계약 종료 시 구축물(시설)처리

8. 점포 타인 양도 시 허용범위

9. 가급적 입회인(부동산) 입회

10. 건물 수선비 부담 한계

11. 보증금, 권리금 등 자금 규모 확인

12. 건물주의 신용상태조사

13. 등기부 등본 열람

14. 목적물에 대한 확인조사 - 습기, 누수, 배수, 화장실, 전기, 수도, 가스시설 등

1) 외식업소를 인수인계할 때는 보통 영업신고 등의 명의만 변경하면 된다.

그러나 새로이 영업신고증을 낼 경우에는 반드시 구청 지적과에서 건축물관리대장을 확인해야 한다.

용도란에 일반음식점일 경우는 관계없지만 근린생활시설이나 점포일 경우는 정화조 용량카드(구청 청소과)를 첨부해야 하기 때문이다.

만일 정화조 용량이 미달될 때는 영업신고를 할 수가 없다.

2) 등기소에 등기부등본을 떼어보면 그 건물의 담보설정 여부를 알 수있다.

3) 전기, 수도, 가스, 전화요금, 음식물쓰레기 수거비, 신문, 유선방송비 등 영수증을 확인한다.

4) 관리비에 포함되는 세부내용 및 영수증을 확인한다.

5) 가게를 임대할 때 대부분 분양면적을 계약면적으로 이야기한다.

그래서 상대방 말만 믿고 계약하면 낭패를 본다.

반드시 실면적을 확인해야 한다.

6) 기존업주의 물품대금 체불 여부를 확인해야 한다.

7) 영업이 웬만큼 되는 업소가 매물로 나와 있는 경우에는 왜 가게를 내놓았는지 사실 확인을 해야 한다.

권리금만 받고 가계를 넘기고 멀지 않은 곳에 확장하여 다시 개업을 하는 경우가 있으며, 그럴 경우에는 단골손님마저 몰고 가기 때문에 낭패를 당한다.

점포가 해당되는 지역의 용도 및 이용계획에 따라 업종의 제한이 있을 수 있으므로 확인이 필요하며 정확한 소재 지번 건물내역 등 그리고 토지주와 건물주가 동일한지 확인하기 위해 건물 토지등기부 등본을 각각 따로 발급받아 확인해야 합니다.

등기부 등본 - 건물 소유자 확인, 권리관계 확인(저당권, 전세권, 지상권, 가압류, 가등기 등 채권관계 및 채권금액) 정확한 소재지번, 건물내역 등 그리고 토지주와 건물주가 동일한지 확인하기 위해 건물, 토지등기부 등본을 각각 따로 발급받아 확인해야 합니다.

토지대장 - 소재지번, 지목, 부지의 면적, 소유자 확인. 

건축물 관리대장 - 건물연면적, 구조관련사항, 건물의 용도, 층수, 층별면적, 소유자현황 등 확인.

토지이용계획 확인원 - 용도지역, 지구, 도시개발계획 등 확인. 점포가 해당되는 지역의 용도 및 이용계획에 따라 업종의 제한이 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

부동산 중개업자를 통해 점포를 구하는 경우 중개업자가 의뢰인에게 매물에 관한 정보에 대해 확인, 설명해주어야 할 법적 의무가 있습니다.

공문서상의 정보에 관한 자세한 설명과 직접 현장조사를 통해 확인, 설명해주어야 할 사항은 아래와 습니다.

※ 건물의 방향, 지형, 벽면의 균열상태, 내외벽의 도색상태, 내부의 도배 및 인테리어 상태 등을 확인 설명해주어야 한다.

※ 시설물로서 수도, 전기, 가스, 소방, 열공급설비, 오폐수관련, 쓰레기처리방법 등을 직접 서면 상으로 확인, 설명해주어야 한다.

※ 점포의 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 일조, 소음, 진동, 악취 등 환경조건에 관한 사항까지 확인하여 설명해주어야 한다.

위와 같은 사항들은 부동산 중개업자에게 확인설명서를 요구할 수 있고 요구해야 할 사항들입니다.

그러나 본인 또한 직접 필히 확인해보아야 하며 이외에 본인이 직접 탐문 조사 등을 통하여 건물주의 성격이라든지 평판, 세입자에게 대하는 태도 등을 알아볼 필요가 있으며 이전 세입자들의 점포 운영기간, 본인이 점포에 입주했을 때 주변점포주들과 쉽게 융화될 수 있는가도 파악할 필요가 있습니다.

등록사항 등의 열람·제공

건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 다음 각 호 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있습니다.

이때 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없습니다.

1. 임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인·임차인이 법인이거나 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장 소재지)

2. 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적

3. 사업자등록 신청일

4. 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간

5. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날

6. 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경·갱신된 날짜, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날