꿈꾸는 창업노트 -since 2009-

상가건물이 경매 또는 공매되는 경우 임차인이 상가건물임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 반드시 임대차계약서에 확정일자를 받아두어야 한다.

확정일자는 사업자등록증을 발급한 해당 세무서에서 받으면 된다.

1) 확정일자는 건물주의 동의가 필요 없으며 임차인 혼자만으로 든든한 안전장치를 마련할 수 있는 제도다.

확정일자를 받아 놓으면 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 확정일자를 기준으로 후순위권리자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.

2) 확정일자 신청대상(상가건물임대차보호법 적용대상)

- 환산보증금(보증금+월차임환산액)이 지역별로 다음 금액이하인 경우에만 보호를 받을 수 있다.

· 서울특별시 : 4억 원

· 수도권중 과밀억제권역 : 3억 원

인천, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 과천, 성남, 안양, 부천, 광명, 수원, 의왕, 군포, 시흥

· 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2억4천만원

· 기타지역 : 1억 8천만 원

※ 전세보증금과 월세를 내는 경우에는 월세금액에 100을 곱한 금액을 전세보증금과 합하여 계산함. (전세보증금 + 월차임 환산액 )

- 우선변제 받을 수 있는 보증금의 범위

· 서울특별시 : 22,000,000 원

· 수도권 중 과밀억제권역 : 19,000,000 원

인천, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 과천, 성남, 안양, 부천, 광명, 수원, 의왕, 군포, 시흥

· 광역시(군지역 및 인천 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 13,000,000 원

· 기타지역 : 10,000,000 원

3) 확정일자는 신규사업자의 경우 사업자등록과 동시에 신청하는 것이 가장 좋으며 건물등기부등본을 철저히 확인하는 것이 좋다.

· 신청 시 첨부서류

- 임대차계약서 원본

- 사업장도면(건물 공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우)

고객을 끌어들이는 데는 접근성이 결정적 요소이기 때문에 점포 선정의 주요 척도는 위치인데도 대부분의 창업자는 입지 선택의 어려움을 과소평가하는 경우가 많다.

상업지역에 위치하고 교통량이 많고 눈에 잘 띄는 곳을 선택하여 점포를 계약하면 좋겠지만 투자금액이 많이 들어 망설이게 된다.

또한 좋은 위치 는 창업자가 정보를 입수하기 전에 결코 부동산시장에 나오는 법이 없이 중개인들끼리 거래가 이루어진 경우가 많다.

따라서 아이템을 정하고 점포를 정하기까지의 과정은 창업자에게는 절대로 마음을 놓을 수 없는 시간이다.

해당장소에서 점포 앞을 오가는 유동인구를 몇 날이고 세고 통행량을 조사하여 고객의 접근성 건물의 노후정도 주차장 등과 건물에 관계되는 서류들을 확인해서 점포를 정했다면 창업 준비의 70%는 끝난 셈이다.

점포가 사업 성공에 차지하는 비중이 크기 때문에 점포 선택은 여러가지 조건을 꼼꼼하게 따져 보아야 한다.

건물주의 성격, 주위의 평판, 현재의 직업 등과 계약조건을 꼼꼼히 따져 점포의 계약서에 신중하게 서명하여야 한다.

법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않기 때문에 직접 발로 뛰어 현장을 보고 관찰 후에 잘 따져보고 계약해야 한다.

첫째, 점포 입지는 반드시 직접 현장 확인을 해야 한다.

둘째, 법률관계를 확인한다.

셋째, 계약은 임차인과 임대인 당사자가 직접하는게 원칙이다.

넷째, 계약서에 기록해야 할 사항은 빠뜨리지 않는다.

다섯째, 공증 또는 전세권 설정으로 선순위 채권 확보가 가능한지를 따져본다.

여섯째, 건물의 용도와 목적물을 확인한다.