꿈꾸는 창업노트 -since 2009-

부동산 계약은 법률행위로서 임대인과 임차인의 승낙의사의 일치가 이루어지면 성립되는 것으로 이를 증거로 남기기 위하여 서면으로 계약서를 작성하게 되는데 계약서의 기재내용 중 임대차 목적물의 표시, 대금의 액수, 지불방법(계약금, 중도금, 잔금), 지불시기, 임대인 임차인 및 중개업자의 인적사항, 목적물의 명도시기, 기타 특약사항 등은 필수 기재사항이며 아래 내용을 자세히 살펴보고 계약하는 지혜가 필요하다.

1. 건물주와 직접계약하여 건물주 명의로 작성

2. 임대료 확정 시 지급 기준일 명시

3. 임대기간 확인(임대차보호법 기준)

4. 임차보증금 / 월세 인상폭 / 월세 계산방법 기재

5. 계약만기 시 보증금 변제사항

6. 계약연장 / 해약에 관한 사항의 공정성

7. 계약 종료 시 구축물(시설)처리

8. 점포 타인 양도 시 허용범위

9. 가급적 입회인(부동산) 입회

10. 건물 수선비 부담 한계

11. 보증금, 권리금 등 자금 규모 확인

12. 건물주의 신용상태조사

13. 등기부 등본 열람

14. 목적물에 대한 확인조사 - 습기, 누수, 배수, 화장실, 전기, 수도, 가스시설 등

식품의 제조ㆍ가공ㆍ운반ㆍ판매와 관련된 업종으로 동업을 하려는 경우에는 사업 시작 전 관할 관청에 영업신고를 하거나 허가를 받아야 합니다. 

“영업신고”란 일정한 영업을 하려는 사람에게 영업 종류별 또는 영업소별로 식품의약품안전처장 또는 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 하도록 하는 행정행위를 말합니다. 

“영업허가”란 일반적으로 금지된 영업에 대해 일정 요건을 갖춘 경우 그 금지를 해제해 적법하게 영업할 수 있도록 해주는 행정행위를 말합니다.

개념

 “영업신고”란 일정한 영업을 하려는 사람에게 영업 종류별 또는 영업소별로 식품의약품안전처장 또는 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고를 하도록 하는 행정행위를 말합니다(「식품위생법」 제37조제4항).

 영업신고를 해야 하는 업종

 영업신고를 해야 하는 영업은 다음과 같습니다(「식품위생법 시행령」 제25조제1항).

 식품제조·가공업

 즉석판매제조·가공업

 식품첨가물제조업

 식품운반업

 식품소분·판매업

 식품냉동·냉장업

 용기·포장류 제조업(자신의 제품을 포장하기 위해 용기·포장류를 제조하는 경우 제외)

 휴게음식점영업, 일반음식점영업, 위탁급식영업 및 제과점영업

신고절차

 영업신고를 하려는 사람은 영업에 필요한 시설을 갖춘 후 다음의 서류(전자문서 포함)를 신고관청에 제출해야 합니다(「식품위생법 시행규칙」 제42조제1항 전단 및 별지 제37호서식).

 영업신고서(전자문서 포함)

 교육필증(미리 교육을 받은 경우만 해당)

 제조·가공하려는 식품의 종류 및 제조방법 설명서(식품제조·가공업, 즉석판매제조·가공업 및 식품첨가물제조업만 해당)

시설사용계약서(식품운반업을 하려는 자 중 차고 또는 세차장을 임대할 경우만 해당)

「먹는물관리법」에 따른 먹는물 수질검사기관이 발행한 수질검사(시험)성적서(수돗물이 아닌 지하수 등을 먹는 물 또는 식품 등의 제조과정이나 식품의 조리·세척 등에 사용하는 경우만 해당)

 유선 및 도선사업 면허증 또는 신고필증(수상구조물로 된 유선장 및 도선장에서 휴게음식점영업, 일반음식점영업 및 제과점영업을 하려는 경우만 해당)

 소방본부장 또는 소방서장이 발행하는 안전시설 등 완비증명서(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 안전시설 등 완비증명서의 발급대상 영업인 경우에 한함)

 식품자동판매기의 종류 및 설치장소가 기재된 서류(2대 이상의 식품자동판매기를 설치하고 일련관리번호를 부여해 일괄 신고를 하는 경우만 해당)

 수상레저사업 등록증(수상구조물로 된 수상레저사업장에서 휴게음식점영업 및 제과점영업을 하려는 경우만 해당)

 국유재산 사용·수익허가서(국유철도의 정거장시설에서 즉석판매제조·가공업의 영업, 식품소분·판매업의 영업, 휴게음식점영업 및 제과점영업을 하려는 경우 및 군사시설에서 일반음식점영업을 하려는 경우만 해당)

 해당 도시철도사업자와 체결한 도시철도시설 사용계약에 관한 서류(도시철도의 정거장시설에서 즉석판매제조·가공업의 영업, 식품소분·판매업의 영업, 휴게음식점영업, 일반음식점영업 또는 제과점영업을 하려는 경우만 해당)

 예비군식당 운영계약에 관한 서류(군사시설에서 일반음식점영업을 하려는 경우만 해당)

 건강진단서(건강진단 대상자만 해당)

 신고서를 제출받은 신고관청은 행정정보의 공동이용을 통하여 다음의 서류를 확인해야 하고, 신청인이 액화석유가스 사용시설완성검사증명서의 확인에 동의하지 않는 경우에는 그 사본을 첨부해야 합니다(「식품위생법 시행규칙」 제42조제2항).

 토지이용계획확인서

 건축물대장

 액화석유가스 사용시설완성검사증명서(「식품위생법 시행령」 제21조제8호가목의 휴게음식점영업, 같은 호 나목의 일반음식점영업 및 같은 호 바목의 제과점영업을 하려는 자 중 「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」 제27조제2항에 따라 액화석유가스 사용시설의 완성검사를 받아야 하는 경우만 해당).

 신고를 받은 신고관청은 지체 없이 영업신고증을 발급해야 합니다(「식품위생법 시행규칙」 제42조제6항 및 별지 제38호서식).

 개념

 “영업허가”란 일반적으로 금지된 영업에 대해 일정 요건을 갖춘 경우 그 금지를 해제해 적법하게 영업할 수 있도록 해주는 행정행위로, 금지된 영업을 하려는 사람은 영업 종류별 또는 영업소별로 식품의약품안전처장 또는 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다(「법령용어사례집」 법제처·한국법제연구원 및 「식품위생법」 제37조제1항 전단).

 영업허가를 받아야 하는 업종 및 허가기관

 영업허가를 받아야 하는 업종과 허가기관은 다음과 같습니다(「식품위생법 시행령」 제23조).

 식품조사처리업(방사선을 쬐어 식품의 보존성을 물리적으로 높이는 것을 업(業)으로 하는 영업) : 식품의약품안전처장

 단란주점영업과 유흥주점영업: 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장

허가절차

 영업허가를 받으려는 자는 다음의 서류(전자문서 포함)를 허가관청에 제출해야 합니다(「식품위생법 시행규칙」 제40조제1항 전단 및 별지 제30호서식).

 영업허가신청서(전자문서로 된 신청서 포함)

 교육이수증(미리 교육을 받은 경우만 해당)

 유선 및 도선사업 면허증 또는 신고필증(수상구조물로 된 유선장 또는 도선장에서 단란주점영업 및 유흥주점영업을 하려는 경우만 해당)

 먹는물 수질검사기관이 발행한 수질검사(시험)성적서(수돗물이 아닌 지하수 등을 먹는 물 또는 식품등의 제조과정이나 식품의 조리·세척 등에 사용하는 경우만 해당)

 소방본부장 또는 소방서장이 발행하는 안전시설등 완비증명서(단란주점영업 및 유흥주점영업을 하려는 경우만 해당)

 건강진단결과서(건강진단 대상자의 경우만 해당)

 신청서를 제출받은 허가관청은 행정정보의 공동이용을 통하여 다음의 서류를 확인해야 하고, 신청인이 액화석유가스 사용시설완성검사증명서의 확인에 동의하지 않는 경우에는 그 사본을 첨부해야 합니다(「식품위생법 시행규칙」 제40조제2항).

 토지이용계획확인서

 건축물대장

 액화석유가스 사용시설완성검사증명서(「식품위생법 시행령」 제21조제8호다목의 단란주점영업 및 같은 호 라목의 유흥주점영업을 하려는 자 중 「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」 제27조제2항에 따라 액화석유가스 사용시설의 완성검사를 받아야 하는 경우만 해당)

 허가관청은 영업허가를 할 경우 식품조사처리업 영업허가증(「식품위생법 시행규칙」 별지 제31호서식), 단란주점영업 또는 유흥주점영업 영업허가증(「식품위생법 시행규칙」 별지 제32호서식)을 각각 발급해야 합니다(「식품위생법 시행규칙」 제40조제4항).

1) 외식업소를 인수인계할 때는 보통 영업신고 등의 명의만 변경하면 된다.

그러나 새로이 영업신고증을 낼 경우에는 반드시 구청 지적과에서 건축물관리대장을 확인해야 한다.

용도란에 일반음식점일 경우는 관계없지만 근린생활시설이나 점포일 경우는 정화조 용량카드(구청 청소과)를 첨부해야 하기 때문이다.

만일 정화조 용량이 미달될 때는 영업신고를 할 수가 없다.

2) 등기소에 등기부등본을 떼어보면 그 건물의 담보설정 여부를 알 수있다.

3) 전기, 수도, 가스, 전화요금, 음식물쓰레기 수거비, 신문, 유선방송비 등 영수증을 확인한다.

4) 관리비에 포함되는 세부내용 및 영수증을 확인한다.

5) 가게를 임대할 때 대부분 분양면적을 계약면적으로 이야기한다.

그래서 상대방 말만 믿고 계약하면 낭패를 본다.

반드시 실면적을 확인해야 한다.

6) 기존업주의 물품대금 체불 여부를 확인해야 한다.

7) 영업이 웬만큼 되는 업소가 매물로 나와 있는 경우에는 왜 가게를 내놓았는지 사실 확인을 해야 한다.

권리금만 받고 가계를 넘기고 멀지 않은 곳에 확장하여 다시 개업을 하는 경우가 있으며, 그럴 경우에는 단골손님마저 몰고 가기 때문에 낭패를 당한다.

점포가 해당되는 지역의 용도 및 이용계획에 따라 업종의 제한이 있을 수 있으므로 확인이 필요하며 정확한 소재 지번 건물내역 등 그리고 토지주와 건물주가 동일한지 확인하기 위해 건물 토지등기부 등본을 각각 따로 발급받아 확인해야 합니다.

등기부 등본 - 건물 소유자 확인, 권리관계 확인(저당권, 전세권, 지상권, 가압류, 가등기 등 채권관계 및 채권금액) 정확한 소재지번, 건물내역 등 그리고 토지주와 건물주가 동일한지 확인하기 위해 건물, 토지등기부 등본을 각각 따로 발급받아 확인해야 합니다.

토지대장 - 소재지번, 지목, 부지의 면적, 소유자 확인. 

건축물 관리대장 - 건물연면적, 구조관련사항, 건물의 용도, 층수, 층별면적, 소유자현황 등 확인.

토지이용계획 확인원 - 용도지역, 지구, 도시개발계획 등 확인. 점포가 해당되는 지역의 용도 및 이용계획에 따라 업종의 제한이 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

부동산 중개업자를 통해 점포를 구하는 경우 중개업자가 의뢰인에게 매물에 관한 정보에 대해 확인, 설명해주어야 할 법적 의무가 있습니다.

공문서상의 정보에 관한 자세한 설명과 직접 현장조사를 통해 확인, 설명해주어야 할 사항은 아래와 습니다.

※ 건물의 방향, 지형, 벽면의 균열상태, 내외벽의 도색상태, 내부의 도배 및 인테리어 상태 등을 확인 설명해주어야 한다.

※ 시설물로서 수도, 전기, 가스, 소방, 열공급설비, 오폐수관련, 쓰레기처리방법 등을 직접 서면 상으로 확인, 설명해주어야 한다.

※ 점포의 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 일조, 소음, 진동, 악취 등 환경조건에 관한 사항까지 확인하여 설명해주어야 한다.

위와 같은 사항들은 부동산 중개업자에게 확인설명서를 요구할 수 있고 요구해야 할 사항들입니다.

그러나 본인 또한 직접 필히 확인해보아야 하며 이외에 본인이 직접 탐문 조사 등을 통하여 건물주의 성격이라든지 평판, 세입자에게 대하는 태도 등을 알아볼 필요가 있으며 이전 세입자들의 점포 운영기간, 본인이 점포에 입주했을 때 주변점포주들과 쉽게 융화될 수 있는가도 파악할 필요가 있습니다.

등록사항 등의 열람·제공

건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 다음 각 호 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있습니다.

이때 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없습니다.

1. 임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인·임차인이 법인이거나 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장 소재지)

2. 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적

3. 사업자등록 신청일

4. 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간

5. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날

6. 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경·갱신된 날짜, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날

상가건물이 경매 또는 공매되는 경우 임차인이 상가건물임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 반드시 임대차계약서에 확정일자를 받아두어야 한다.

확정일자는 사업자등록증을 발급한 해당 세무서에서 받으면 된다.

1) 확정일자는 건물주의 동의가 필요 없으며 임차인 혼자만으로 든든한 안전장치를 마련할 수 있는 제도다.

확정일자를 받아 놓으면 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 확정일자를 기준으로 후순위권리자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.

2) 확정일자 신청대상(상가건물임대차보호법 적용대상)

- 환산보증금(보증금+월차임환산액)이 지역별로 다음 금액이하인 경우에만 보호를 받을 수 있다.

· 서울특별시 : 4억 원

· 수도권중 과밀억제권역 : 3억 원

인천, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 과천, 성남, 안양, 부천, 광명, 수원, 의왕, 군포, 시흥

· 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2억4천만원

· 기타지역 : 1억 8천만 원

※ 전세보증금과 월세를 내는 경우에는 월세금액에 100을 곱한 금액을 전세보증금과 합하여 계산함. (전세보증금 + 월차임 환산액 )

- 우선변제 받을 수 있는 보증금의 범위

· 서울특별시 : 22,000,000 원

· 수도권 중 과밀억제권역 : 19,000,000 원

인천, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 과천, 성남, 안양, 부천, 광명, 수원, 의왕, 군포, 시흥

· 광역시(군지역 및 인천 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 13,000,000 원

· 기타지역 : 10,000,000 원

3) 확정일자는 신규사업자의 경우 사업자등록과 동시에 신청하는 것이 가장 좋으며 건물등기부등본을 철저히 확인하는 것이 좋다.

· 신청 시 첨부서류

- 임대차계약서 원본

- 사업장도면(건물 공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우)