아파트단지내 상가 분석방법
주택수요중 아파트의 비중이 월등히 높다는 것은 익히 알고 있는 사실이다. 서울의 경우 전체 세대수의 50%가량이 아파트에 거주하며 강남의 경우는 70%를 훨씬 상회한다.
이는 그만큼 아파트단지내 상가의 증가도 예상할 수 있다. 창업을 준비하는 예비창업자들의 대다수는 점포가 밀집되어 있는 상권의 일반점포를 선호하는 경향이 높으나 안정적인 배후고객이 있는 아파트 단지내 상가는 다소 관심에서 소외된 듯 하다.
어찌보면 판매가능한 고객수가 정해져 있는 까닭에 매출증가에 대한 한계가 있을 것이라는 점이 많이 작용하지 않나 싶다. 그러나 최근의 창업시장에서 3년이내 실패율이 90%에 육박한다는 사실을 감안하면 다소 정적일 수는 있으나 안정적인 매출이 가능한 아파트단지내 상가에 대한 관심을 가져 봄직하다.
아파트 단지의 경우 일반 주택가보다 거주민들의 수입과 지출이 높다. 이는 구매력으로 연결되고 아파트단지내 상가의 경우 일반주택가주변의 점포보다 접근성이 좋고 업종의 집중도가 높아 그만큼 고객들의 소비유도가 쉽다는 것이다.
다만 초기에 상가의 활성화가 지체된다거나 여러요인에 의해 상권공동화현상(아파트단지주변으로 상권의 번성)이 발생하는 경우 회복이 어렵다는 특징이 있다.
아파트단지내 상가의 경우 기본적으로 입점하는 아이템의 수는 제한적일 수 밖에 없다. 점포수의 제한이라기보다는 소비자들 입장에서 가장 쉽게, 빨리, 반복 구매할 수 있는 상품이라야 팔리기 때문에 생필품 위주의 업종과 개인 병의원, 보습학원등 적정업종의 수는 20~
30개 업종으로 국한된다. 이런 제한된 업종이라고 하더라도 단지내 상가의 여러 특징으로 인해 업황은 천양지차로 갈린다. 따라서 아파트단지내 창업을 위한 상가분석방법에 대해서 살펴보자.
아파트 단지별 주력 평형대에 대한 고객의 특성을 파악하자
국민임대아파트, 20평미만의 소형아파트의 경우 노년층, 저소득층이 거주하는 경우가 많으며 구매력이 그다지 높지 못하다. 따라서 저가의 기본적인 생필품 위주의 업종만이 살아 남을 수 있다. 20평대 이상 30평내외의 중형 아파트는 30~40대층이 주로 거주하며 수입과 지출, 단지내 구매력에서 가장 높은 점수를 줄 수 있다. 세대구성원이 비교적 젊은 부부에 어린 자녀들, 또 맞벌이 부부가 많다. 따라서 주중엔 단지내 야간소비가 많이 일어난다. 게다가 제대로 돌봐 주기 힘든 아이들에 대한 미안함과 높은 교육열로 투자되는 비용도 만만치 않다. 가장 일반적이라고 할 수 있는 수퍼라든지, 비디오대여점, 문구점, 제과점, 세탁소, 놀이방, 보습학원, 소아과나 내과등 업종들은 필수업종인데다 반복구매가 왕성해 여타 평형대의 아파트 단지 보다 성공률이 높다.
40~50평형대가 주력인 아파트단지의 경우라면 세대구성원들이 이미 40~50대이상의 경제력을 갖추신 분들이 많을 것이고 자녀들은 이미 커서 중고등학생 이상인 경우가 많다. 주부들은 남편과 자녀들의 귀가시간이 늦다보니 잉여시간이 많기 때문에 소비자체가 백화점, 할인점등에서의 여유로운 쇼핑을 선호한다. 소비지점과 범위가 넓어진다는 것이다. 중고등학생 자녀들도 단지내에서 소비보다는 학원주변, 학교주변에서 주로 친구들과의 소비가 많다. 따라서 대형평형대의 아파트단지의 경우는 단지 내 상가의 영향력이 그리 높지 못한 편이다.
상가규모의 적정성을 파악하자
주택건설촉진법상 상가 즉 근린생활시설의 규모는 1세대당 6㎡ 비율로 산정한 면적이하로 설치하게끔 규정되어 있다. 이는 화장실, 복도, 계단, 주차장 등의 부속용도를 제외한 면적이다. 건설업체의 입장에서는 상가의 수익성이 좋기 때문에 규정에 근거한 최대한의 규모로 상가를 짓는다. 그러나 보편적으로 1세대당 2㎡정도의 규모가 적당하다고 할 수 있다.
예를 들어 500세대규모의 아파트단지내 상가의 설치가능 연면적은 3,000㎡이 된다. 계산편의상 1㎡=0.3평이라고 했을 때 900평이라는 얘기다. 평균 15평의 점포로 균등하게 배분한다고 하면 60개의 점포를 만들 수 있다. 산술적으로 이렇게 설치를 한다면 점포의 공급과잉일 수밖에 없다. 500세대규모의 아파트단지라면 단지내 상가는 20여개 점포면 충분하다.
따라서 단지별 상가의 규모가 적정한지를 판단할 때 세대수를 조사하고 상가의 연면적을 세대수로 나누어 판단해 보면 된다. 만약 점포수가 과하다면 공실 또는 업황이 떨어짐을 느낄 수 있을 것이다.
거주민들의 이동동선의 포인트를 찾자
아파트단지 주민들은 여러 목적으로 주생활동선을 갖는다. 출퇴근을 위해, 장을 보기위해, 자녀들의 교육을 위해 항상 움직인다. 따라서 집에서 단지밖으로의 진출입 동선은 특별한 사유가 없는한 개인별 변동이 적다. 단지밖으로의 진출입로는 기본적으로 정문, 후문이 만들어지며 생활과정에서 편의를 위해 쪽문이 만들어지기도 한다. 보통 1,000세대정도를 넘어서면 정문과 후문에 상가가 들어서게 되는데 주민들의 동선에 따라 업황의 차이를 보인다. 따라서 어느상가를 선택할 것이냐는 먼저 주민들의 고정적 동선의 원인을 파악해야 한다는거다. 즉, 교통편의시설, 금융, 시장, 병의원, 학원등 주민들의 동선을 만들어내는 포인트가 어느곳에 밀집되어 있으며 그 영향력으로 단지내 주민의 주동선이용비율이 몇%정도가 되는지 파악해야 한다. 보통 2/3이상이 이용하는 동선상의 상가가 당연히 좋을 것이다.
분양초기 대부분 정문이라는 이유만으로 정문쪽상가의 선호도가 높은데 생활동선이 후문쪽이라면 상가의 업황은 차차 후문상가로 옮겨가게 된다. 따라서 동선을 만들어 내는 유발시설에 대한 체크를 먼저 해야 하며 낮에 잠깐 보이는 주민들의 움직임에 섣부른 판단을 해서는 안된다.
유사한 아파트단지내 업종을 비교해 보자
아파트단지의 주력평형대가 몇평대인가를 쉽게 알기 위해서는 국민은행 홈페이지를 활용하면 쉽다. 전체 단지에서 60%이상을 차지하면 주력평형대로 판단을 하고 주변 단지중 유사한 규모, 성격의 아파트단지내 상가의 업종을 각 단지별로 조사해 보자. 3~4개의 단지를 조사해 보면 동일업종군과 유사업종군이 70%정도를 차지할 것이다. 이들 업종은 대개 아파트단지내 상가의 고정업종군이다. 반드시 있어야 할 업종들이라는 얘기다. 나머지 30%정도에서 단지별 상이한 업종들이 나타나는데 이들 업종들을 유심히 살펴 보면 의외로 아파트단지내 상가에서 해 볼만한 업종을 도출해 낼 수 있다. 예컨대 4군데의 단지를 조사했을 경우 3군데 단지에서는 있는 업종이 한군데 단지에는 없는 경우가 있다. 이 업종이 3군데 상가에서 무리없이 장사를 하고 있다면 나머지 한군데 단지에 그 업종으로 입점하면 역시 무리없이 자리잡을 수 있다. 반대로 한군데 단지에만 있고 나머지 3군데 단지에는 없는 업종이라면 조심해야 한다. 그 업종의 업소가 매출이 양호하다면 문제가 없겠지만 만약 매출이 빈약하다면 머지 않아 문닫는 업종이 될 것이기 때문이다. 다른 3군데 단지에 그 업종이 들어와 있지 않다는건 다 그만한 이유가 있어서라는 거다.
위에서 살펴 본 바와 같이 아파트단지내 상가라도 세밀한 조사가 선행되어야 실패를 막을 수 있다. 또 너무 흔해서 싫다거나, 밥만 먹고 살정도밖에 못벌어라는 식의 고정관념도 버려야 한다. 남이 안하는 색다른 것을 해 보고 싶다? 마루타를 작정한 분이라면 그렇게 해도 좋다. 가장 좋은 업종은 가장 흔하다고 생각하는 업종이다. 그만큼 수요가 충분하기 때문에 눈에 많이 띄는 것이다.
